Aplicação de Multas em Condomínios

Para manter um ambiente tranquilo muitas vezes é preciso tomar atitudes drásticas, como a aplicação de multas em condomínios. Porém é preciso ficar atento aos excessos e a legitimidade da multa.

A aplicação de multa é muito comum em casos como excesso de barulho, mesmo em período diurno o som deve ser compatível com a destinação da edificação; estacionar na vaga de outro condômino ou fora dos limites de sua vaga, prejudicando o trânsito de outros veículos; alteração das partes externas a modificação do padrão estético da edificação gera desvalorização dos imóveis; e danos em elevadores, salão de festas e outras partes ou bens do condomínio.

Para evitar excessos é preciso que Síndico deve tenha atenção para dois pontos: (I) o procedimento previsto na Convenção do condomínio e (II) evitar o seu envolvimento pessoal no processo de imposição de multa.
Sobre o primeiro ponto, o art. 1.334, IV, do Código Civil determina que toda penalidade deve estar prevista na Convenção e os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil Brasileiro dispõe, genericamente, sobre 3 tipos de multas (sem contar as penalidades relacionadas ao não pagamento de quotas condominiais, previstas no art. 1.336, § 1º, do CCB):

1. Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais – art. 1.336, § 2°, do CCB – se houver previsão na Convenção, essa multa pode ser aplicada pelo Síndico (OBS¹: essa multa não pode ser aplicada se o dever descumprido é o do pagamento de quotas; OBS²: essa é a única multa que, desde que aprovada em Assembléia por 2/3 dos condôminos, pode ser aplicada mesmo se não houver previsão na convenção);
2. Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais – art. 1.337, caput, do CCB – essa multa somente pode ser aplicada por deliberação em Assembléia por ¾ do condomínio (OBS: essa deliberação só pode ocorrer se a convenção estipular o critério de reiteração, uma vez que o Código não o faz);
3. Aplicação de multa de 10 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais e que gere incompatibilidade de convivência com os demais – art. 1.337, parágrafo único, do CCB – essa multa somente pode ser aplicada por deliberação em Assembléia por ¾ do condomínio (OBS: essa deliberação também só pode ocorrer se a convenção estipular o critério de reiteração, uma vez que o Código não o faz)

Infelizmente, muitas Convenções mal elaboradas ou antigas demais têm levado condomínios a resultados desastrosos, onde a responsabilidade por uma infração é clara, mas o condômino anti-social consegue invalidar judicialmente a multa com base em uma Convenção omissa, inadequada ou em desacordo com a Legislação atual.

Em resumo, essas são as etapas essenciais para a aplicação de multas em condomínios:

1. 1. O Síndico toma ciência de uma infração à Lei, Convenção, Regulamento Interno ou deliberação de Assembléia;
   2. Após solicitar um parecer de um advogado, medida recomendada, e tendo certeza da ocorrência de infração, o Síndico pode advertir o condômino responsável, preferencialmente, por meio de uma notificação extrajudicial via Cartório de Registro de Títulos e Documentos;
   3. Não obtendo êxito com a advertência, o Síndico deve aplicar a multa prevista na Convenção ou, convocar Assembléia para aprovar a multa (se a Convenção não tiver previsão adequada, a multa somente será aprovada pelo voto de, no mínimo, 2/3 de todo o condomínio);
   4. Deve-se dar oportunidade para que o condômino infrator apresente sua defesa (é altamente recomendável que a própria Convenção conceda mecanismos de defesa, como prazo e recurso à Assembléia).

   Por fim, embora não sejam poucos os cuidados necessários para imposição de multas, constata-se que, na prática, uma multa bem aplicada tem grande efetividade na prevenção de novos atos prejudiciais ao condomínio. Por esse motivo, ao se deparar com situações suscetíveis a multa, o Síndico deve agir imediatamente, pois aguardar que os problemas de disciplina no condomínio se resolvam sozinhos somente dá espaço para o surgimento de novas situações problemáticas e que, talvez, não possam ser solucionadas sem intervenção judicial.

Fonte: http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/4790/Aplicacao-de-multas-em-condominios-edilicios

Esta é uma versão resumida do artigo escrito por: André Luiz Junqueira